'Binnenstad 100 procent winkelgebied is een denkfout'

Als er niets gebeurt, staat in 2020 14 procent van de Nederlandse winkelpanden leeg. Binnensteden zullen verloederen, criminaliteit zal toenemen. Ten aanval! Met welke tactiek gaan winkeliers en gemeenten de leegstand te lijf?

 

Winkelier Martijn Rijssemus, eigenaar van het Almelose Multikantoor, heeft een zwart-wit hart voor voetbalclub Heracles. De twee zoons van de ondernemer zijn pas nog door hun moeder in een gloednieuw tenue gestoken om de trots op het Almelose voetbalteam breed uit te dragen. De clubliefde van de binnenstadondernemer raakte in 2012 echter ernstig bekoeld toen de gemeenteraad in de Overijsselse stad akkoord ging met de bouw van een nieuw voetbalstadion met 30.000 vierkante meter winkelruimte. 'Ruim 20 procent van de Almelose binnenstad staat leeg', verzucht Rijssemus, die sinds 2006 zijn winkel runt aan de Oranjestraat. 'Om dan te kiezen voor een enorm nieuw complex aan de rand van de stad, is vragen om problemen. Niet alleen omdat het de consument uit de binnenstad lokt, maar ook omdat het op de tekentafel al duidelijk werd dat Heracles de winkelruimte niet vol zou gaan krijgen.' Uiteindelijk was het de provincie Overijssel die vorig jaar op de rem trapte en de gemeente terugfloot. Daarop besloot Heracles, met tegenzin, haar stadion slechts te verbouwen. Winkeliers blij, Almelo gered van wat 'bouwen voor leegstand' leek.

 

Almelo: verkeerde tactiek

Het klinkt als een klucht, maar niet alleen in Almelo ontbreekt het de gemeente aan een duidelijke visie op hoe het centrumgebied de komende jaren moet worden ontwikkeld. Dat concludeert onderzoeker Arjan Raatgever van Platform31 in een onderzoek naar leegstand in Nederland. 'Daarbij bestaat er geen blauwdruk voor succes', zegt Raatgever. 'Elke stad en eigenlijk elke straat vraagt om zijn eigen aanpak. Amsterdam en Utrecht bijvoorbeeld zijn niet te vergelijken met de rest van Nederland.' Eén aanbeveling uit Raatgevers onderzoek is heel duidelijk: alleen door structurele samenwerking van marktpartijen en overheden, zowel gemeente als provincie, kan er echt iets worden gedaan aan leegstand.

 

Samenwerking op het middenveld

Dat is niet gemakkelijk. Dichtgetimmerde bestemmingsplannen verhinderen vaak dat ondernemers met nieuwe concepten hun zaak kunnen vestigen. Ook hebben niet alle twaalf provincies een detailhandelvisie die gemeenten weer kunnen opvolgen. Zo worden buurgemeenten niet opgezadeld met de gevolgen van een slechte beslissing. Want bijvoorbeeld een enorm winkelcentrum aan de rand van Beek, heeft gevolgen voor ondernemers in Sittard en Geleen. De boodschap uit rapporten en aanbevelingen: gemeenten moeten durven experimenteren met bijvoorbeeld regelvrije zones, met de provincie als achtervanger. Maar ook vastgoedeigenaren, die weer hun eigen belangen hebben, moeten stoppen met op hun handen zitten, zegt accountmanager Reineke de Vries van de gemeente Dordrecht. In de 'oudste stad van Holland' verkent de gemeente stedelijke herverkaveling in het middelste gedeelte van de Voorstraat. Daar is vastgoedeigenaren gevraagd is om te kijken of panden eventueel samengevoegd en opgeknapt kunnen worden om ze zo aantrekkelijker te maken voor vestigende ondernemers. 'Gesprekken worden nog gevoerd. We hebben in elk geval gemeente, ondernemers en eigenaren aan het praten gekregen', zegt De Vries. Dat is op dit moment de status van veel projecten in Nederland, zegt Raatgever. Het oplossen van leegstand vergt maatwerk en veel oplossingen zijn dan ook tijdelijk. Voorbeelden van echt geslaagde projecten in middelgrote steden zijn er niet in Nederland, zegt de onderzoeker. 'Wel is duidelijk dat veel gemeenten er goed aan doen om hun binnensteden in te krimpen en panden een andere bestemming te geven', zegt Raatgever. 'Het is een denkfout dat 99 procent van de binnenstad uit winkels moet bestaan.' Een vastgoedeigenaar kan zijn pand beter geschikt maken voor wonen dan het leeg laten staan, is de redenatie.

 

En scoren maar

Wie kijkt naar de grote steden, ziet hier en daar wél succes, vooral door handhaving en optreden met ijzeren hand. Kijk bijvoorbeeld naar de Nieuwe Binnenweg in Rotterdam. In 2008 was dat nog een verpauperde winkelstraat, waarvoor de gemeente Europese subsidie binnenhaalde om de straat op te knappen. In samenwerking met ondernemers en eigenaren zorgde de gemeente voor het renoveren van alle panden, nieuwe bestrating en het actief werven van nieuwe ondernemers. Alle eigenaren werden min of meer gedwongen om hun pand te verbeteren. Ongewenste ondernemers werd verzocht om een pinautomaat in de zaak te hebben om zo te voorkomen dat winkels als witwasmachine worden gebruikt. Met succes, want inmiddels zitten er zo'n veertig nieuwe ondernemers, vooral afkomstig uit Rotterdam en omstreken. Een gebiedsmanager zorgt er intussen voor dat alles overzichtelijk blijft. Andere grootstedelijke voorbeelden van succes zijn de Negen Straatjes en de Haarlemmerdijk in Amsterdam en de Marikenstraat in Nijmegen. Straten die door een manager in de goede richting worden geleid, met goede marketing en actieve betrokkenheid van de gemeente. Maar: grote steden. Intussen ploeteren winkeliers in andere gebieden voort. Ook die moeten soms de hand in eigen boezem steken, vindt de Almelose Rijssemus. 'Je kunt als ondernemer niet in je luie stoel gaan zitten en verwachten dat de klanten binnenstromen. Geef die klant een glimlach, maak het waar en bedenk ook zelf een strategie. De gemeente moet zeker faciliteren, maar is geen ondernemer.'

 

'Laat de provincie leidend zijn'Niet alleen in Almelo moest de provincie ingrijpen. Noord-Brabant haalde een streep door de ontwikkeling van Stappegoor, een groot winkelcentrum aan de rand van Tilburg. En ook Zuid-Holland stond niet toe dat bij Zoetermeer een reusachtig outletcentrum uit de grond werd gestapt. Gemeenten gaan toch vaak voor hun eigen belangen, zeker omdat grondverkoop aan ontwikkelaars erg lucratief is. Niet altijd realiseren bestuurders en gemeenteraadsleden dat er sprake is van een verdringingsmarkt: winkelplannen op de ene plek hebben bijna altijd direct effect op nabijgelegen winkellocaties. De meeste consumenten laten zich namelijk nauwelijks leiden door gemeentegrenzen. Provincies zouden daarom leidend moeten zijn bij het vaststellen van nieuwe bouwplannen, vindt de detailhandel. Daarnaast moeten ze meer verantwoordelijkheid nemen voor het oplossen van leegstand, zegt ook ondernemer Martijn Rijssemus. 'In Almelo komen de winkeliers aangesloten bij Centrum Aktief Almelo eens per twee maanden bij elkaar met ondernemers uit bijvoorbeeld Enschede, Oldenzaal en Hengelo. Dat zouden gemeenten ook moeten doen, onder leiding van de provincie.'

Web verdringt fysieke winkelDat we steeds meer kopen op internet en daarom de binnenstad links laten liggen, is niks nieuws. De online detailhandelsomzet was in 2013 zo'n 6 procent van het totaal, ruim 5 miljard. Platform31 voorspelt dat dat percentage naar 12 procent zal stijgen in 2020. Sommige takken van sport, zoals bijvoorbeeld het boeken van vakanties en het kopen van concerttickets, zijn bijna volledig digitaal geworden. Toch zijn er ook winkels die zonder webshop goed gedijen, zoals kledinggigant Primark. Dat zijn zaken met een bewuste strategie waarin hun product zo 'uniek' is dat aanwezigheid op het web geen vereiste is voor verkoop. Wie meer wil lezen over de winkelstraat van de toekomst en de samensmelting tussen offline en online kan terecht op de website van Shopping 2020. Dat is een project van branchevereniging INretail dat bekijkt hoe de toekomst van de detailhandel eruit gaat zien, zowel in de winkelstraat als op het web.