VDL de Meeuw over de woningcrisis: ‘Het probleem zit vóór de bouwplaats’

De woningmarkt belooft hét formatiethema te worden. Maar in de fabriekshal van VDL De Meeuw in Oirschot is het opvallend stil, terwijl er complete appartementen uit de fabriek kunnen rollen. Niet gebrek aan beton, maar een overdaad aan regels houdt de bouw tegen. Ligt de oplossing in meer stenen, of minder regels? 

‘Zonder ons had ASML misschien niet eens bestaan,’ grapt Bram van Rijt, directeur van VDL De Meeuw. We staan op het bezoekersplatform van hal C15, veiligheidsschoenen aan, hesje erover. Beneden werken monteurs aan modules met stalen frames en houtskeletwanden. In sommige modules komt straks een keuken, in andere een badkamer. ‘Natuurlijk draait het bij ASML om baanbrekende lithografie,’ zegt hij, ‘Zonder ruimte om te beginnen, zonder huisvesting, groeit niets. Dat gold toen, en dat geldt nu.’

Legosteentjes

VDL De Meeuw uit Oirschot bouwt woningen en gebouwen anders dan de meeste bouwers: niet steiger voor steiger op een krappe bouwplaats, maar in 3D-modules die de fabriek uitrollen. Blokken van grofweg 4 bij 7 meter en 3 meter hoog, compleet met leidingen, badkamer, keuken en – indien gevraagd – afgewerkte vloeren en gordijnrails. Op de bouwplaats worden die ‘legosteentjes’ gestapeld tot appartementencomplexen. Het verschil met de zogeheten 2D-industrie, die vooral panelen en wanden levert die ter plekke worden samengebouwd, is wezenlijk: ‘90 procent van het werk doen we in de fabriek,’ zegt Van Rijt. ‘De kwaliteitscontrole is hier, onder één dak.’

Zeg in Nederland ‘modulair’, en je hoort meteen: ‘tijdelijk’. De noodschool, de studentencontainer, het verplaatsbare kantoor: de beelden zijn hardnekkig. Achterhaald, zegt Van Rijt. ‘Tijdelijk gaat in negen van de tien gevallen over locatie en bestemming, niet over kwaliteit. Wat hier de fabriek uitkomt, voldoet aan het Bouwbesluit en heeft een oneindige levensduur als je onderhoud pleegt. Het kan verplaatst worden, maar dat hoeft niet.’

In een ruimte waar het ruikt naar vers hout en lasrook, wijst hij naar een module met een ingerichte badkamer. ‘Kijk, dit is wat mensen zich vaak niet kunnen voorstellen: dat je een móói appartement uit een fabriek kunt rijden.’ De bouw van een traditionele tussenwoning, zegt hij, zou op de bouwplaats misschien anderhalf jaar in beslag nemen, inclusief alle partijen die elkaar in de weg lopen. ‘Onze bouwplaatsfase duurt vaak slechts weken.’

Regeldruk staat modulair bouwen in de weg

Maar dan: de relativering. ‘Het echte probleem zit in de periode vóór de bouwplaats.’ De planvorming, dus gronduitgifte, bestemmingswijziging, participatie, bezwaar en beroep, uiteenlopende lokale interpretaties van regels, duurt volgens hem zeven tot twaalf jaar. ‘Dan maakt het in de totale doorlooptijd niet zoveel uit of wij in vier weken of vier maanden bouwen. Pijnlijk om te zeggen als fabriek, maar het is wel zo.’

Kortom: wie de woningcrisis wil oplossen, kan niet volstaan met sneller bouwen alleen. Ja, stikstof is een probleem, benadrukt Van Rijt, want minder transportbewegingen, kortere bouwplaats, dus minder depositie en overlast in de wijk neemt merkbaar af. Maar de ‘stikstofhoepel’ is één van de vele hoepels. ‘We praten er veel over, maar het is een bijzaak als je naar het hele vergunningstraject kijkt.’

In Nijmegen bouwde VDL De Meeuw recent 489 appartementen in zeven maanden. In Kaatsheuvel volgen 80 middenhuurwoningen met een houtbouwcomponent, verduurzaming die in de fabriek eenvoudiger is te organiseren dan op straat, zegt Van Rijt. Maar de fabriek draait niet permanent op volle toeren. ‘We opereren nu niet op onze maximale capaciteit,’ zegt hij. ‘Niet omdat we niets te doen hebben: de orderportefeuille zou grofweg vier fabrieken vullen. Alleen: het werk komt niet los. Het zit vast in procedures.’

De economische gevolgen van die haperende doorstroom merkt vooral de jonge kant van de sector. Startups en scale-ups, die de afgelopen jaren een deel van de vernieuwing in industrieel bouwen brachten, hangen aan zware financiering en weten nooit zeker wanneer opdrachten starten. ‘De bedrijven die geleerd hebben hoe je winstgevend blijft op 20 én op 80 procent bezetting, redden het. De rest heeft het zwaar.’

Haagse ambities woningnood

In Den Haag is inmiddels een taal van ambities ontstaan. ‘50 procent industrieel in 2030,’ vat Van Rijt samen. ‘Prachtig. Maar ambitie is geen maatregel.’ Typegoedkeuring en fabriekscertificering bestaan al langer: als je fabrieken en producten vooraf certificeert, hoeft niet elke gemeente of veiligheidsregio het wiel opnieuw uit te vinden. ‘We doen dat bij auto’s ook: je gaat niet bij elke aflevering opnieuw toetsen of de gordel goed ontworpen is.’ Toch blijven afspraken vaak steken ‘op de lijn Den Haag – gemeente – behandelend ambtenaar.’

Die ambtenaren, zegt hij, zijn niet het probleem zélf maar een symptoom. ‘Ambtenaren werken hard en willen weinig risico’s nemen. Onzekerheid leidt tot vertraging. Als iets afwijkt van de traditionele bouw, vraagt het extra uitleg. En dat kost tijd.’ Ondertussen gaan bezwaarprocedures door, ook vanuit buurten die nieuwbouw liever niet zien. ‘Het is een samenlevingsvraagstuk geworden. Juridisch weegt het belang van de bestaande bewoners vaak zwaarder dan dat van de mensen die nog geen woning hebben.’

De oplossing voor de woningcrisis

Wat helpt wél? Van Rijt somt op: binnenstedelijk bouwen (waar vraag en infrastructuur al zijn), duidelijke doorlooptijdnormen in de planvorming, en bovenal uniformering: landelijke afspraken die niet in interpretatie verdampen. Over recente deregulering is hij kritisch. Het pakket STOER, bedoeld om overbodige en tegenstrijdige regels te schrappen, had volgens hem ‘de juiste intentie’, maar zet weinig zoden aan de dijk. ‘Er zijn tientjesregels geschrapt, terwijl het echte geld en de echte tijd aan de voorkant verloren gaan.’

Mocht Den Haag er inderdaad voor zorgen dat vergunningen sneller verleend worden, dan schuift de bottleneck op, zegt Van Rijt. ‘Als we morgen vergunningen voor honderdduizend woningen per jaar afgeven, kan de conventionele bouw er ongeveer zestigduizend realiseren. De rest moet industrieel, modulair.’

Met pensioen

Terug naar de fabriek. Daar werken twee mannen verder aan een module. Het geheel oogt minder geautomatiseerd dan je zou verwachten, en dat is bewust, zegt Van Rijt. ‘We zijn hier niet de hele boel aan het robotiseren. Door het werk gestroomlijnd te organiseren, kun je met een lager niveau van individueel vakmanschap toch een hogere productiviteit halen.’ In een sector waar vaklieden schaarser worden (‘veertig procent gaat binnen enkele jaren met pensioen in de bouw’) is dat cruciaal.

Aan ambities geen gebrek. In de showroom staat een maquette van een binnenstedelijk blok: houten gevels, veel glas, groene daken. ‘Dit is van deze tijd,’ zegt hij, ‘over tien jaar ziet het er anders uit. Dat is niet erg.’ En die eerste zin, over ASML, was die nou een grap? Van Rijt lacht. ‘Half een grap. In 1984, op Strijp T, kreeg een klein clubje de ruimte om buiten het NatLab te beginnen. Huisvesting is altijd een randvoorwaarde geweest voor groei – of het nu om een tech-startup gaat of om vijfhonderd mensen die morgen een woning nodig hebben. Zonder ruimte begint niets. Dáár zijn wij van.’

Wie vanaf het bezoekersplatform door de hal kijkt, ziet hoe de bouw verandert en tegelijk hetzelfde blijft. Een foto van een bouwplaats uit 1920 en één uit 2020? ‘Het grote verschil is dat we kleurenfoto’s maken,’ zegt Van Rijt. De rest is al een eeuw vertrouwd: mensen, materieel, weer en wind. Het verschil is dat een groeiend deel van dat werk nu onder dak gebeurt, in constante omstandigheden, met herhaalbare kwaliteit. ‘Versnellen zit vóór de bouwplaats,’ herhaalt hij. ‘Als we dát fixen, kan de fabriek doen waar ze voor bedoeld is: snel, schoon en voorspelbaar bouwen, daar waar de woningen het hardst nodig zijn.’

De lange adem van de woningbouwVolgens hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) duurt het in Nederland gemiddeld acht tot twaalf jaar voordat een woning er staat. In grote steden kan dat zelfs oplopen tot vijftien à twintig jaar. Het grootste deel van die tijd gaat op aan planvoorbereiding: gemeentelijke programma’s, inspraakrondes en het zoeken naar een compromis tussen uiteenlopende belangen. Alleen dat traject kost vaak al vier tot vijf jaar, zeker bij grote gebiedsontwikkelingen.
Daarbovenop komen bezwaar- en beroepsprocedures die tot vier jaar extra vertraging kunnen opleveren. Soms lukt het door versnelling bij de Raad van State een half tot driekwart jaar te winnen, maar dat blijft beperkt. ‘De bouw zelf kost doorgaans anderhalf tot twee jaar en in het geval van modulair bouwen een paar weken of maanden,’ zegt Boelhouwer. ‘Het probleem zit ervoor.’
Ondertussen blijft de woningproductie achter. Jarenlang lag het aantal nieuwe woningen tussen de 70.000 en 74.000, vorig jaar zakte dat naar 69.000. Het doel van 85.000 à 90.000 per jaar is uit zicht. Splitsingen en transformaties leveren nog zo’n tienduizend woningen op, maar ook daarmee wordt het streefgetal niet gehaald.
Andere obstakels stapelen zich op. Netbeheerders geven niet altijd tijdig toestemming voor aansluitingen, waardoor woningen een halfjaar leegstaan. Ook stikstofmaatregelen leggen veel projecten stil: van de 600 plannen die Bouwend Nederland in 2023 inventariseerde, viel een kwart uit. In Zuid-Holland, Utrecht, Brabant en Gelderland is bouwen in de nabijheid van Natura2000-gebieden vaak onmogelijk. Daar komt waterkwaliteit als nieuwe showstopper bij.
De vraag groeit intussen door. Zelfs lagere migratiecijfers zullen het tekort niet wegwerken. Cruciaal is volgens Boelhouwer of er voldoende middelen vrijkomen voor infrastructuur (zoals de Lelylijn) en betaalbare woningbouw. ‘De Nota Ruimte schetst ambities, maar zonder uitvoeringsagenda en budget blijven het papieren plannen.’
De keuzes zijn helder, zegt hij: óf ambities bijstellen en marktconform bouwen, óf extra middelen vrijmaken. ‘Versnellingstafels en betere samenwerking kunnen helpen, maar zonder regie én geld komt de woningbouw niet los.’
In de publieke opinie gaat het nu veel over de hypoheekrenteaftrek. ‘Op de langere termijn zal dat ervoor zorgen dat de huurmarkt beter kan concurreren met de koopmarkt, maar op de korte termijn lost dat het probleem van te weinig huizen niet op.’